Baut der Vermieter einen Balkon an, ohne die Fassade zu dämmen, muss er die dafür demontierten Außenrollläden anschließend wieder anbringen.
Das folgt aus einer Entscheidung des Amtsgerichts München. In dem Fall hatte der Mieter der Modernisierung der Wohnung durch einen Balkonanbau nur unter der Bedingung zugestimmt, dass wieder ein Außenrollo angebracht werde. Der Vermieter lehnte dies ab und führte den angekündigten Balkonanbau gleichwohl durch. Statt eines Fensters mit Außenrollo verfügte die Wohnung nun über drei bodentief verglaste Elemente. Davon lässt sich ein Türelement kippen und zwei als Balkontür öffnen. Der Balkon hat eine Höhe von 80 cm und einen ebenfalls 80 cm hohen Sichtschutz. Eine Fassadendämmung erfolgte nicht.
Der Mieter trägt vor, ohne Rollo bestehe eine erhöhte Einbruchsgefahr. Die Balkontüre könne nachts weder geöffnet noch gekippt werden. Sein Kind schlafe im zweiten Zimmer, er selbst im Wohnzimmer, das er nachts nicht belüften und über Innenrollos nur unzureichend verdunkeln könne. Außenrollos würden auch das Wärme- und Dämmverhalten im Sommer wie im Winter verbessern. Jeder der mindestens 1,70 cm groß sei, könne nun den Balkon und somit auch die Wohnung durch die Balkontüren einsehen. Ein nachträglicher Anbau sei ohne Weiteres möglich.
Der Vermieter trägt vor, dass Jalousiekästen bei der Montage Schäden an der Fassade herbeiführen würden. Ein erhöhtes Einbruchrisiko werde bestritten: kein Einbrecher würde in einen Raum einbrechen, in dem eine Person schlafe. Die neuen vergrößerten Fenster würden zu einem erheblichen Lichtgewinn führen, seien energetisch überlegen und würden auch über einen viel besseren Einbruchschutz verfügen. Gleichzeitig seien Innenjalousien angebracht worden.
Der zuständige Richter am Amtsgericht gab dem Mieter recht. Er verwies auf den vertragsgemäßen Zustand bei Abschluss des Mietvertrags. Der sehe vor, dass Außenrollläden an den Fenstern vorhanden seien. Der Vermieter müsse auch nach einer Modernisierung weiterhin den vertragskonformen Zustand aufrechterhalten. Damit korrespondiert im Bereich des Möglichen ein Anspruch des Mieters, dass die frühere Gebrauchstauglichkeit wiederhergestellt werde. Der Mieter habe ausdrücklich und unmissverständlich der Maßnahme nur unter der Bedingung zugestimmt, dass die Außenrollläden wieder angebracht werden. Das lässt keinen Raum für eine konkludente Vereinbarung dahingehend, dass er sich infolge der Duldung der Modernisierung auch mit dem Verlust der Außenrollläden abgefunden habe.
Es besteht durch den angebrachten Balkon eine erhöhte Einbruchsgefahr. Das ist anhand der konkreten Ausführung des Balkons auch nachvollziehbar. Der Vermieter müsse dies ernst nehmen. Dass keine Einbrüche stattfinden, wenn Personen in Haus oder Wohnung sind, ist schlicht falsch. Die jetzige Fensterfront der Balkontüre ohne Außenrollladen fördert das Aufheizen der Wohnung im Sommer. Schließlich hat der Vermieter auch nicht vorgetragen, warum der Rollladenkasten nicht bündig mit dem Mauerwerk angebracht werden kann.
Auch die Tatsachen, dass der Mieter nun einen Balkon und eine neue, moderne Balkontüre/Balkonfensterelement hat und damit sehr wohl eine Wohnwerterhöhung, ändern hieran nichts. Die Modernisierungsvorteile des Balkons verdrängen im konkreten Fall der Erdgeschosswohnung ohne Fassadendämmung die Nachteile nicht.
Amtsgericht München, Urteil vom 22.3.2019, 473 C 22571/18
Klaus F. Frankfurth
Dipl. Finanzwirt, Rechtsanwalt
Fachanwalt für Famillienrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
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