Hund, Katze, Maus und noch ein ganzer Streichelzoo dazu: Tierhaltung im Mietshaus (Fachanwältin Göksu)
In Deutschland werden Millionen Hunde, Katzen, Ziervögel und Kleintiere gehalten. Tierhaltungsvereinbarungen haben im Mietrecht daher erhebliche Bedeutung. Nach dem Urteil des BGH ist ein formularvertraglicher völliger Ausschluss der Tierhaltung („Hunde und Katzen“) unzulässig, auch soweit Kleintiere von der Verbotsklausel ausgenommen werden. Dasselbe gilt, wenn die Zustimmung zur Tierhaltung durch die Klausel ins „freie Ermessen“ des Vermieters gestellt wird. Doch was gilt im Einzelnen?
1. Zustimmungsvereinbarung
Eine Zustimmungsvereinbarung darf für die Zustimmung des Vermieters keine Schriftform verlangen. Ist dies der Fall, ist die Vereinbarung als Vertragsklausel unwirksam (LG Freiburg WuM 97, 175). Weiter muss die Vereinbarung Ziervögel, Zierfische und andere Kleintiere (vgl. unten) ausnehmen, deren Haltung grundsätzlich nicht zustimmungsbedürftig ist.
2. Interessenabwägung
Die Grenze hinsichtlich des Ermessens ist bereits vor dem Einwand des Rechtsmissbrauchs zu ziehen, der z. B. gegeben wäre, wenn einem Blinden ohne triftigen Grund ein Blindenhund verweigert wird oder für den Mieter die Haltung eines Haustieres aus psychischen oder physischen Gründen unbedingt erforderlich ist. Im Fall des Zustimmungserfordernisses müssen ebenso wie bei Fehlen einer wirksamen Tierhaltungsvereinbarung die Interessen Vermieter und Mieter abgewogen werden. Bei dieser Interessenabwägung sind folgende Umstände zu berücksichtigen:
Nimmt eine Vertragsklausel nur Ziervögel und Zierfische vom Zustimmungserfordernis aus, ist die vertragliche Vereinbarung unwirksam (BGH NZM 08, 78). Nach der BGH-Entscheidung ist der Grund hierfür, dass es auch andere Kleintiere gibt, z. B. kleine Schildkröten.
Es ist davon auszugehen, dass die erteilte Erlaubnis unter dem stillschweigenden Vorbehalt gleichbleibender Verhältnisse steht. Dies bedeutet: Der Widerruf der Tierhaltungserlaubnis muss aus wichtigem Grund möglich sein. Sinnvoll ist, dies bereits bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere, wenn von einem Haustier, das vertragsgemäß angeschafft wurde, konkrete Gefährdungen, unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen.
Durch Individualvereinbarung soll ein vollständiger Ausschluss der Tierhaltung zulässig sein. Allerdings müssen auch bei einer solchen Vereinbarung die wechselseitigen Interessen berücksichtigt werden. So muss der vereinbarte vollständige Ausschluss der Haustierhaltung abgeändert werden können, wenn sich der Sachverhalt gegenüber der Sachlage bei Vertragsschluss gravierend verändert hat (Beispiel: Ein Mieter benötigt infolge zunehmender Sehschwäche einen Blindenhund).
3. Rechtsfolgen
Rechtsfolge der vertraglich nicht gedeckten und nicht genehmigten Tierhaltung kann ein Anspruch auf Unterlassung der Haltung eines bestimmten Tiers sein. Gegebenenfalls ist sogar die Kündigung des Mietverhältnisses als fristlose Kündigung bei erheblichen Verstößen oder die ordentliche Kündigung möglich, wenn die Tierhaltung trotz Abmahnung oder Gerichtsurteil fortgesetzt wird.
1. Zustimmungsvereinbarung
Eine Zustimmungsvereinbarung darf für die Zustimmung des Vermieters keine Schriftform verlangen. Ist dies der Fall, ist die Vereinbarung als Vertragsklausel unwirksam (LG Freiburg WuM 97, 175). Weiter muss die Vereinbarung Ziervögel, Zierfische und andere Kleintiere (vgl. unten) ausnehmen, deren Haltung grundsätzlich nicht zustimmungsbedürftig ist.
2. Interessenabwägung
Die Grenze hinsichtlich des Ermessens ist bereits vor dem Einwand des Rechtsmissbrauchs zu ziehen, der z. B. gegeben wäre, wenn einem Blinden ohne triftigen Grund ein Blindenhund verweigert wird oder für den Mieter die Haltung eines Haustieres aus psychischen oder physischen Gründen unbedingt erforderlich ist. Im Fall des Zustimmungserfordernisses müssen ebenso wie bei Fehlen einer wirksamen Tierhaltungsvereinbarung die Interessen Vermieter und Mieter abgewogen werden. Bei dieser Interessenabwägung sind folgende Umstände zu berücksichtigen:
- Art und Zahl der zu haltenden Tiere,
- Größe der Mietwohnung,
- Art und Größe des Hauses bzw. der Wohnanlage,
- Anzahl und Art der bisher im Haus gehaltenen Tiere,
- Altersstruktur der Hausbewohner (ältere Menschen, Familien mit Kindern),
- besondere Bedürfnislage beim Mieter (z. B. Blindenhund, Schutzhund) und
- Verhalten des Vermieters in anderen Fällen.
Nimmt eine Vertragsklausel nur Ziervögel und Zierfische vom Zustimmungserfordernis aus, ist die vertragliche Vereinbarung unwirksam (BGH NZM 08, 78). Nach der BGH-Entscheidung ist der Grund hierfür, dass es auch andere Kleintiere gibt, z. B. kleine Schildkröten.
Es ist davon auszugehen, dass die erteilte Erlaubnis unter dem stillschweigenden Vorbehalt gleichbleibender Verhältnisse steht. Dies bedeutet: Der Widerruf der Tierhaltungserlaubnis muss aus wichtigem Grund möglich sein. Sinnvoll ist, dies bereits bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere, wenn von einem Haustier, das vertragsgemäß angeschafft wurde, konkrete Gefährdungen, unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen.
Durch Individualvereinbarung soll ein vollständiger Ausschluss der Tierhaltung zulässig sein. Allerdings müssen auch bei einer solchen Vereinbarung die wechselseitigen Interessen berücksichtigt werden. So muss der vereinbarte vollständige Ausschluss der Haustierhaltung abgeändert werden können, wenn sich der Sachverhalt gegenüber der Sachlage bei Vertragsschluss gravierend verändert hat (Beispiel: Ein Mieter benötigt infolge zunehmender Sehschwäche einen Blindenhund).
3. Rechtsfolgen
Rechtsfolge der vertraglich nicht gedeckten und nicht genehmigten Tierhaltung kann ein Anspruch auf Unterlassung der Haltung eines bestimmten Tiers sein. Gegebenenfalls ist sogar die Kündigung des Mietverhältnisses als fristlose Kündigung bei erheblichen Verstößen oder die ordentliche Kündigung möglich, wenn die Tierhaltung trotz Abmahnung oder Gerichtsurteil fortgesetzt wird.
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